La crisis del alquiler en España sigue siendo una de las grandes preocupaciones sociales. Según un estudio realizado con datos de Fotocasa e InfoJobs, en 2024 los españoles destinaron una media del 47 % de su sueldo bruto al alquiler de su vivienda, el porcentaje más alto desde antes de la pandemia. En comunidades como Madrid y Cataluña, esta proporción superó el 70 %, y organizaciones como Cáritas alertaron de que el 14 % de las familias caen en situación de pobreza severa tras pagar el alquiler.

Con este contexto, el Gobierno central anunció en enero de 2026 un real decreto‑ley dirigido a contener el fraude y el abuso en el mercado del alquiler. Las medidas —todavía en fase de tramitación legislativa se dividen en tres apartados principales: incentivos fiscales a los propietarios que congelen la renta, regulación de los alquileres de temporada y límites al precio del alquiler por habitaciones. A continuación desglosamos cada medida y ofrecemos algunas recomendaciones legales para no incurrir en incumplimientos.

Bonificación del 100 % del IRPF para caseros que mantengan la renta

La primera medida estrella consiste en que los propietarios que renueven un contrato sin subir el alquiler podrán disfrutar de una bonificación del 100 % en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La intención del Ejecutivo es compensar la pérdida de ingresos que supone no incrementar la renta, de manera que “ganen todos: inquilinos, porque no verán subir su alquiler; propietarios, porque no pierden rentabilidad; y la sociedad en su conjunto”.

Claves de la medida

• Ámbito temporal: se aplicará a contratos que se renueven en 2026 sin subir la renta. Aún falta por determinar si abarcará también a los nuevos contratos con arrendatarios distintos.

• Beneficiarios potenciales: en 2026 expiran más de 630 000 contratos de alquiler firmados bajo la contención de precios de la etapa covid. El Ministerio de Consumo calcula que la renegociación de estos contratos puede afectar a 1,6 millones de personas, con un coste medio de 1.735 € por familia.

• Objetivo: congelar o mantener las rentas actuales, evitando aumentos súbitos que agraven la inaccesibilidad a la vivienda.

¿Cómo prepararse?

1. Revisar el contrato y la duración. Si su contrato está a punto de renovar, verifique las cláusulas relativas a actualización de renta y duración. Es recomendable redactar un anexo que recoja el mantenimiento del precio para acogerse a la bonificación.

2. Consultar con un profesional. Las administraciones aún deben concretar los requisitos. Un abogado especializado puede orientarle sobre la documentación necesaria y las implicaciones fiscales.

3. Valorar el impacto económico. Aunque congelar la renta implique renunciar a una subida, la bonificación fiscal podría compensar esa pérdida. Evalúe con su asesor financiero qué opción es más ventajosa.

Regulación de los alquileres de temporada

Los alquileres de temporada (contratos de corta duración) han proliferado como vía para sortear los límites de precio de la Ley de Vivienda 12/2023. Para evitar abusos, el Gobierno propone condiciones estrictas para que un contrato pueda considerarse de temporada y un régimen sancionador para quienes incumplan. Según el texto avanzado, los puntos clave son los siguientes:

Condiciones propuestas para los contratos temporales

• Motivo justificado: el arrendador debe justificar la causa que motiva la temporalidad del alquiler (por ejemplo, un traslado temporal por trabajo). La carga de la prueba recae sobre el arrendador.

• Duración máxima de nueve meses: el contrato no podrá exceder de nueve meses. Si se encadenan varios contratos temporales sin causa real, se considerará arrendamiento de vivienda habitual, con una duración mínima de cinco años para personas físicas.

• Cláusulas obligatorias: el contrato debe especificar de forma expresa la causa que justifica la temporalidad y la carga de prueba.

• Régimen sancionador: la normativa prevé sanciones para los propietarios que utilicen contratos de temporada de forma fraudulenta.

Recomendaciones legales

1. Definir bien la causa. Si alquila su vivienda de forma temporal, explique con detalle el motivo (por ejemplo, contrato de trabajo temporal en otra ciudad). Guarde documentación que lo acredite.

2. Evitar encadenar contratos. Firmar varios contratos temporales sucesivos con los mismos inquilinos puede transformarse en alquiler habitual, obligándole a respetar las duraciones de cinco o siete años previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

3. Incluir plazos y fechas. Es aconsejable concretar el plazo de duración (hasta nueve meses) y la fecha exacta de finalización. Esto facilita la prueba de la temporalidad en caso de litigio.

Tope a las rentas por habitaciones

La tercera medida pretende frenar el alquiler por habitaciones como estrategia para sortear los topes de precios. El decreto establece dos condiciones:

• Precio máximo: la renta total de todas las habitaciones no podrá superar la renta de la vivienda completa. Esto impide que el propietario obtenga más dinero dividiendo la vivienda en varios alquileres de habitaciones.

• Aplicación de topes en zonas tensionadas: si la Comunidad Autónoma declara la zona como mercado residencial tensionado, se aplicarán los mismos mecanismos de control de rentas a las habitaciones que al contrato de vivienda completo. En Cataluña, estas garantías ya están vigentes desde el 2 de enero.

Consejos prácticos

1. Calcular la suma de las habitaciones. Al fijar el precio de cada habitación, sume las rentas y compárelas con el alquiler de la vivienda en su totalidad. No debe ser superior.

2. Adaptarse a los topes regionales. Si su municipio está en zona tensionada, consulte el índice de precios de referencia de su comunidad para ajustar las rentas.

3. Incluir cláusulas claras. Al redactar un contrato de habitación, especifique el precio, los servicios incluidos (suministros, limpieza) y respete las garantías legales de los arrendamientos.

Conclusión: la importancia de asesorarse

El mercado del alquiler atraviesa un momento delicado. Con los españoles destinando casi la mitad de su sueldo al pago del alquiler y regiones como Madrid o Cataluña alcanzando porcentajes superiores al 70 %, cualquier cambio legislativo repercute directamente en los bolsillos de inquilinos y propietarios. Las nuevas medidas anunciadas por el Gobierno —bonificación fiscal, regulación de contratos temporales y limitación del alquiler por habitaciones— buscan contener la especulación y proteger a los colectivos más vulnerables.

Para evitar conflictos, resulta fundamental estar bien informado y adaptar los contratos a la normativa vigente. Un error en la redacción de un contrato temporal o el desconocimiento de los topes de rentas puede acarrear sanciones o la nulidad de las cláusulas. Por eso, si tiene dudas sobre cómo aplicar estas medidas o necesita negociar un contrato de alquiler, no dude en consultar a un abogado especializado.

En AC Abogada contamos con amplia experiencia en derecho inmobiliario y arrendamientos urbanos. Analizamos su caso de forma personalizada, revisamos sus contratos y le acompañamos en todo el proceso para que pueda alquilar con tranquilidad o defender sus derechos como inquilino. ¡Contacta con nosotros hoy mismo para una consulta sin compromiso!